近日，广州地税稽查部门在检查某企业时发现，该企业于两年前开始对其属下部分闲置的物业进行出租，并与租赁方约定每年年初一次性预收当年租金120万元，还在签定合同当期收取了相当于两个月租金的押金(保证金)20万元。但申报时，企业只对其收取的租金按每月10万元进行申报，而对收取的押金却未列入申报范围。最后，稽查部门责令企业对未按规定申报的押金收入补缴了营业税及滞纳金。

    据介绍，在一般的房屋租赁关系中，通常涉及按期支付的租金、押金(保证金)、预收租金等几种收入，而押金和预收租金在申报缴纳时则常常让纳税人难以把握。

    据了解，“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”，而其中的“价外费用”就包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。租赁押金(保证金)属于价外费用中的“其他各种性质的价外收费”范围。同时文件规定：“纳税人发生应税行为向对方收取的押金，无论会计制度如何核算，均应并入营业额计征营业税”。因此，押金收入必须与当期收入一起申报缴纳营业税。

    预收租金是指出租方在收取租金时，一次性预收以后若干期的租金，此类预收租金与上述押金性质不同，根据规定：单位和个人提供应税劳务时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准”。因此，预收的租金在出租方未提供租赁劳务前暂不作为营业收入，当租赁劳务发生后，按月结转收入，并按期申报缴纳营业税。（王军 卓银玲 王凌）
摘自广州市地税局网站：http://www.gzds.gov.cn/portal/upload/resource/contant_completa/content_template1.jsp.jsp?contentId=335412